[转贴]调查报告：封闭式小区管理到底有没有必要打破的调查分析

飞天2

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调查报告：封闭式小区管理到底有没有打破的必要？

2004年，大连市政府宣布：从当年起将在全国率先取消封闭物业小区的建设。在此基础上，逐步全面取消现有的封闭小区，力争率先成为我国没有封闭小区的城市。大连市的先进理念让我们耳目一新的同时，我们也在思考：取消封闭小区，改由几个楼群组成 “大组团小区”的模式是否可行？全国其他城市，特别是具有辐射功能的大都市，有无必要借鉴大连的做法？中国服务企业500强——中国国际技术智力合作公司旗下的库玛在线调查系统近日推出 “关于开放封闭小区”的调查活动，随机访问了5000位会员，了解国人内心真实想法，为相关部门制订政策提供了较高价值的依据。

一、 封闭式小区与管理
制订政策的基础首先是摸清现状。目前我国封闭/半封闭小区管理状况是怎样的呢？中智库玛调查结果显示：在全国范围内，管理非常严格、仅容许业主通行的小区仅占总数的4.30%；有26.29%的小区管理比较严格，非业主必须登记才能进入；37.56%的小区虽有检查，却流于形式；此外，分别还有17.33%和14.53%的小区出入管理相当松懈，甚至常有外人随意穿梭。也就是说，仅有三成左右的小区称得上严格意义上的封闭小区。


此主题相关图片如下：（图1）



那么，在以上这种状况下，我国公民对于小区物业管理是否满意呢？中智库玛调查结果表明：仅有6.92%的公民相当满意，有34.67%的公民比较满意，认为治安、卫生都算不错，而46.12%的公民认为管理现状只能勉强及格，另有12.28%的公民怀有较大意见，认为管理漏洞太多。

此主题相关图片如下：（图2）



二、 封闭式小区与交通
封闭小区引发争议的一个重要方面就是交通问题。我国封闭/半封闭小区内的交通状况怎样呢？中智库玛调查结果显示， 35.45%的公民表示所居住的小区交通便利，有52.16%的公民表示所居住的小区交通还算可以，有10.46%的公民表示不太方便，常有堵车现象，仅有1.92%的小区既不便利也不通畅。从以上结果分析，我国物业小区内的交通环境良好，得到了八成左右公民的认可。

此主题相关图片如下：（图3）



小区内部的小交通环境既然尚可，其对外部街道的交通又有多大影响呢？
“掣肘中国城市汽车速度的一大问题是我们有太多封闭的‘独立单位’”。美国芝加哥大学经济学博士、英国牛津大学中国学术研究中心研究员陶然说，在欧美，任何一座建筑的周边都有可通行的道路，每条路都能串通起来。
对此，我们老百姓是怎么看的呢？中智库玛调查结果显示，在被问及“独立小区”是否限制了中国城市汽车速度这个问题时，有七成左右的民众否定了该观点，认为其对中国城市汽车速度的影响微乎其微。仅有三成左右的民众同意专家的观点。看来专家和国民大众的观点分歧较大。

此主题相关图片如下：（图4）




即将于2005年12月1日实施的《广州市城市规划管理技术标准与准则——修建性详细规划篇》规定：“居住区内道路（不含宅前小路）应满足市民的公共通行和特定车辆的使用需要，保证必要的对外交通联系，任何单位和个人不得擅自封闭”——这是否意味着，广州的住宅小区，从此要全面开放？
如果开放小区，能显著改善交通状况吗？中智库玛调查结果显示，有39.68%的公民认为会有一定改善，有39.40%的公民认为治标不治本，另有12.61%的公民干脆持否定态度，仅有8.32%的公民认为能对交通环境产生明显改善。由此可见，此项政策的理解和支持力度不容乐观。

此主题相关图片如下：（图5）




三、 封闭式小区与治安
治安问题是封闭小区引发争议的另一个重要方面。我国目前的封闭/半封闭小区的治安状况到底怎样呢？中智库玛调查结果显示，有61.00%的小区治安环境还过得去，鲜见治安状况。有34.77%的小区治安环境很好，治安乱的小区仅占总数的4.22%。

此主题相关图片如下：（图6）



封闭小区管理，对于保障老百姓的治安环境到底有多重要？中智库玛就这个问题

调查了我国公民的想法，结果显示：有65.92%的国民承认其作用不可忽视，有

20.49%的国民甚至认为封闭小区对于保障身边的治安环境有决定性的作用！仅有

13.59%的国民认为作用不大，还得*整体治安环境的改善。由此可见，我国公民对

于封闭小区管理能带来较好治安环境是普遍认同的。

此主题相关图片如下：（图7）



换言之，如果取消封闭式管理，治安环境将发生怎样的变化？我国公民是怎么看待这个问题的呢？中智库玛调查结果显示，有37.66%的公民认为治安环境将变差、保安系统难以有效运行，有50.88%的公民表示结果难以预测，仅有11.46%的公民持乐观态度——认为治安环境将变得更好，而且还可以加强与附近小区居民的和谐共处。由此分析，这么多年的封闭小区管理下来，其在大多数中国老百姓心目中已经树立起类似“守护神”的印象，一旦离开了封闭式小区管理，国民对于自身生命财产的保障表示担忧。

此主题相关图片如下：（图8）


四、 封闭小区转为开放式后的预期影响
不排除这种可能：政府部门出台政策要求取消封闭小区管理，那么预期将带来哪些影响？以购房这类关乎老百姓的大事为例：如果某人正准备购房，取消封闭小区的决定会使他改变已有决定吗？中智库玛调查结果显示，若真的发生这种情况，将会有53.09%的国民受到影响，转而考虑治安状况更好的地区！有33.90%的国民认为其所处区域综合治安状况较好，因而不会改变方案。还有9.93%的国民因为价格的问题也不会改变，受其他因素影响的国民占到总数的3.08%。无论如何，53.09%可不是一个小的数字比例，如果政府硬性出台取消封闭小区的政策，恐怕房地产开发商们就要急了吧？因为这下是严重损害了他们的利益啊！

此主题相关图片如下：（图9）



既然完全开放造成的影响过大，能否尝试有条件的开放呢？中智库玛调查结果显示，如果让国民选择开放小区的条件，占到第一位的选项是“限制时段，入夜后实行封闭管理”，有36.06%的受访者认为这是一个好办法。另有28.22%的受访者建议“限制范围，划定专门的区域供外人通行”，有16.49%的受访者首选“限制人群——如只开放给老人、学生”，有19.24%的受访者提出“限制方式，如只开放给行人、非机动车”。






五、 打破小区封闭式管理后的风险由谁承担？
习惯了封闭环境的小区业主基本无法接受小区封闭被打破的现实，家住广州天河某小区的王先生称：“不管是售后公房小区，还是商品房小区，我认为都是一个半封闭的空间，小区居民对其享有‘私有权’。小区业主有权捍卫自己的‘财产’不被他人侵犯。”
政府出台相关政策，必须首先调查民意。打破长期以来形成的封闭小区管理，老百姓心理能接受吗？中智库玛调查结果显示，在确定能增加社会福利的前提下，愿意承担风险的受访者占49.45%，仍有50.55%的受访者不同意承担风险。两者比例大约持平。但要是不能确定能否增加社会福利，愿意承担风险的受访者人数则急剧下降，仅占到21.91%的比例，此时不同意承担风险的受访者比例高达78.09%。看来，政策出台要慎行。

此主题相关图片如下：（图11）


六、 现阶段是否应该打破封闭式小区管理？
目前，大连、浙江已逐步取消封闭小区。市政府声称取消封闭小区主要有两个原因：一是要解决人与环境的组合问题，采取组团式结构，有保安、物业进行巡逻；二是要解决小区的道路资源和设备共享等问题，小区将道路封闭自己用，利用率是非常低的，要还路于社会，缓解交通的压力和对公共利益的损害。据了解，我国目前已经习以为常的“封闭小区住宅模式”，在西方发达国家的先进小区模式中是无法想象的。
但是也有反例：2005年7月，广州市政府驳回省政协委员提出的“广州住宅小区应打破封闭式管理”的相关提案，并明确表示：广州市住宅小区实行开放式管理的条件尚不具备！
据了解，很多市民对于居住区“禁封闭”都持反对态度，而业内专家认为，虽然“小区禁封”是一种发展趋势，但就目前广州市的现状而言，实施该规定还为时尚早。
诚然，欧美等发达国家是不存在封闭小区的，其管理方式也相对简捷有效。我们可以向他们学习有益的经验。但是，现阶段取消封闭式小区是否适合国情呢？还是来听听群众的意见吧。中智库玛调查结果显示：24.79%的公民赞成取消封闭小区，39.32%的公民表示否定，还有35.88%的公民心存疑虑。大约一个三三分的调查结果，显然，这还不到一个昭示政策应该大幅改变的时机。

此主题相关图片如下：（图12）



直截了断的问，如果国家宣布取消封闭小区管理，你是否支持？中智库玛调查结果显示，40.18%的受访者表示支持，有约六成的受访者并不赞成取消封闭小区管理。这一结果再次验证现阶段全面取消封闭小区不可行。

此主题相关图片如下：（图13）



据报道，2005年广州市政府在驳回省政协委员“住宅小区实行开放式管理”提案的回复中表示：广州住宅小区打破封闭式管理受制于三大因素：首先，广州实施封闭管理的小区若实施开放式管理，需投入一定的人力、物力、财力，而目前该条件尚不具备。
　 其次，封闭式小区的配套设施、绿化、容积率等与房屋价格关系密切，实施开放式管理将令房价受影响，这是开发商极不愿看到的，居民也不愿小区对外开放。因为事物总是处在矛盾之中，绝大部分人满意了，少数人未必高兴，毕竟触及到个人利益时，谁都不会让步。
　再次，实施封闭式管理是有效预防各种治安和盗抢案件发生的手段之一，如果实施开放，群防群治工作可能因此受影响，将带来一定的治安隐患。
究竟是什么原因使得以上这六成的民众反对取消封闭小区管理呢？正如同前面所说的，归根结底还是个社会治安问题。中智库玛调查结果显示：在上述反对取消封闭小区的民众当中，79.39%的受访者正是考虑到治安问题才投了反对票，而20.61%的受访者则考虑到其他因素。对于普通民众而言，生命财产的保障总是第一位的，希望有关部门在制订政策时充分考虑到这一条。

此主题相关图片如下：（图14）



封闭式小区在国内已经存在多年，可以说是一种具有中国特色的小区管理模式。其长久以来的利弊之争可谓众说纷纭，莫衷一是。究竟是利大于弊还是弊大于利？封闭小区到底有没有打破的必要？任何政策的推行先须进行广泛的调研，相信群众的眼睛是雪亮地。从中国服务企业500强——中国国际技术智力合作公司旗下库玛在线调查系统的调查结果来看，我国封闭小区现状事实及广大民众的意见如下：
1、 从管理而言，封闭小区也存在一定漏洞
仅有三成左右的小区称得上严格意义的封闭小区，而其余所谓的“封闭小区管理”也大多流于形式。从近年来很多发生在小区内的负面新闻来看，实行封闭小区管理后，并非如我们想象的那样万事大吉，高枕无忧了。我们吃够了疏于管理、制度虚设的苦头，不是吗？
2、 封闭小区内交通环境和治安环境现状尚可
有八成左右的国民认为我国物业小区内的交通环境良好。至于封闭小区对城市化大交通环境的影响，专家将其列为对城市汽车速度影响的主要因素，但七成左右的普通民众却不以为然，两者观点分歧颇大。而且，有约四成的国民认为即便把独立小区统统开放，也不会对城市交通环境有多大的益处。
绝大多数民众（95.77%）表示我国物业小区内的治安环境还可以，有八成以上的民众认为独立小区对于保证治安环境的作用意味深远。怪不得这是独立小区吸引支持率的一大优势。
3、 全面取消封闭式小区管理的时机尚未成熟，主要原因是治安
任何政策的制订和推广都离不开群众的理解支持，否则宣贯下去则阻力重重，达不到预期的效果。有七成以上的国民不认可取消封闭小区会适合国情，有约六成的国民反对取消封闭小区。在反对的声音中，70%的公民担忧开放式的小区治安无法得到保障。
这一结果表明：虽然“小区禁封”是一种发展趋势，但就目前中国的现状而言，全面实施该规定还为时尚早，有关部门宜谨慎行策。
4、 取消封闭小区宜缓行、多试点、多权衡
我们承认，打破封闭小区有诸多好处：有利于城市交通环境、有利于居民和谐共处、有利于投资商降低开发成本、有利于降低房价等等。而且，这也是未来学习赶超发达国家的发展趋势。
但由于区间差异，大连的模式并不适合所有城市。取消封闭小区是一项重大举措，必须有很多硬件措施改善跟进例如社会治安保障体系。
另外，“小区禁封”牵涉到多方利益如房地产商。宜广泛征求意见，尽量平衡各方面的利益冲突，缓减社会矛盾。
总而言之，硬件水平上来了，时间成熟了，相信谁都会去追求更完美和谐的生活方式。到时封闭小区自然就要打破，一呼而百应，顺利成章。
至于现阶段实行何种政策，广东省物业管理协会副会长、著名物管专家李卓章一语中的：是方便出行重要呢，还是治安防范重要？不管小区道路封闭与否，应首先解决当前的主要矛盾，如果当前广州市的主要矛盾是出行不便，那小区就应全部开放；反之若治安问题为主要矛盾，就应先做到让市民能安居乐业！


声明：中智库玛公司独家稿件，转载请注明出处。2005-12-2

数据分析员：pvsolar

[ 本帖最后由 飞天2 于 2006-12-21 19:28 编辑 ]

sam

挺好的话题，建议飞天把这个帖子作成投票帖！

shishi

　　对于目已经习惯了封闭小区的居民来说，一下子改变成全开放式的居住环境是很难接受的，前段时间看书看到一种＂大开放，小封闭＂的开发管理模式，将大规模的开发面积分成几个小的住区，各个小的居住区域之间道路对城市开放，保证城市交通的连续，保留小范围内的封闭，满足大多数人对安全的心理要求．我觉的这也是一个解决目前中国实际情况的方法．
　　而且越是大面积的开发，越是让少数的人赚走了大量的财富，加剧了居民贫富差距，控制个人开发范围，也可以控制少数人的暴富．

飞天2

从城市整体来看，开放的小区有利于有效提高道路利用率，缓解城市交通压力，减少公共设施的重复建设，促进居民与整个社会的交流等诸多好处。
但目前从居民的角度来看，主要的问题在于安全性。针对这一点，我觉的采用小区开放，组团封闭的模式比较适合目前的情况，有人说这样会由于每个组团都需要保安而增加物业费用，但同时开放的街道所带来的商业价值要远远高于多出来的物业费用了。

farmerson

这个问题是高密度城市发展经历的必要阶段。
在中国的现实情况是 发达的城市经济圈可以试点 例如长三角与珠三角 因为大范围的区域才能定义城市的整体性质。包括人们的思想觉悟与修养。例如北京与西安这样的城市 安全性是无法得到保障的。城市的周围都是贫困地区，人们必然向中心城市找机会。

84999586

好帖，待时间宽裕审视之，感谢飞天楼主

84999586

重新看这个问题
在欧美封闭“住宅小区”死亡已经几十年的时间后的今天，住宅小区依然风靡全国，尽管近期国内出现了所谓“新社区”“新都市主义”理念的新住区，依然是换汤不换药，中国这种拥有封闭的"CHINESE WALL"的已经形成一种“中国墙文化”，社会意识形态在潜移默化的改变，围墙内与外的世界也许就是阶级的对立，西方人眼中的社会主义中国更多的是关注国内的一些“奇怪”的风潮。
三维上的空间限制也许是个可待探讨的部分封闭的住宅小区，此类建筑会打破传统住宅的常规模式，管理系统也将发生改进；同时，将大片住宅小区破碎化封闭也能够缓解城市道路交通的压力，减少人力物力资源的非必要性的大量消耗；归寻城市的所属，是广大人民的城市，对公共空间的“窃取”行为已日益明显，有知之建筑师在盲目拼住宅的时候希望能够付出些许精力到这看似毫无回报的探讨之中....

待续.....
附本推荐阅读，《谁的城市--图说新城市空间三病》

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